房地产开盘活动策划：如何吸引观望客户？看深圳热盘案例
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陈跃/发自深圳
深圳楼市，能否等来更大的“风”？
深圳楼市迎来阶段性调整。
有数据表明，在5月份这个时间段，深圳一手住宅总共通过网签实现成交的套数为3162套，与上一阶段相比环比下降了14.4%；二手住宅办理过户的套数是4687套,和之前相比环比下滑了18.2%。
目前的深圳房地产市场情形下，其一，仍偶尔会传来利好消息，举例来说，就在方才过去的周末时段，处于龙华区的鹏宸云筑以及处于南山区的中海云启源境一同进行开盘活动，它们分别收获了售出九成、八成的不错销售成果。
另一方面，除了一些“热盘”，其受到的关注度高，而去化速度快之外，市场上的新房项目，还存在着去化难度大的问题，在冷热不均的这种状况下，楼市销售的分化变得越来越明显了。
多个新房项目，于今年以来开盘或者加推入市，其后有中房君借助深圳房地产信息平台查询得知，这些项目至今去化率没达到一成，甚至有零成交的滞销项目出现。
6月来临，市场供需两端持续展现收缩态势，市场观望情绪逐渐浓厚起来。江苏省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉觉得，当下，深圳楼市不管是新房，还是二手房，亦或是人才房，选择范围宽广，房源数量众多，所以，在传统政策已经全出台，增量政策尚未落地的这个进程里，市场情绪出现短期调整是正常的。
中房君被一线销售人员告知，当下，众多处于观望状态的客户仍旧在等候新政策的落地实施。
深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？
01
“网红热盘”撑起市场热度
开发商：购房者的决策周期更长了
6月7日，深圳市南山区有一个新房项目入市，龙华区也有一个新房项目在同日入市，这两个项目为当月深圳楼市“打头阵”，并且都获得了较好的去化情况。
其中，壹品文旅鹏宸云筑项目处在龙华区，它推出了二百四十四套房源，有四百六十一批客户开展了意向登记，开盘当日售出大约二百二十套，去化九成；中海云启源境位于南山区，它推出二百零七套房源，卖出一百六十五套，去化率达到八成。
中房君从项目方那儿知晓，自2024年12月首次开盘开始，鹏宸云筑前面3次开盘的房屋售卖出去的比率都在9成以上，项目这次推出的是位于东地块的“压轴结束”的楼栋，并且还是项目最后一期出售的小户型房屋产品，一直到第四次开盘的时候，东地块总共销售了将近一千套房源，收入超过52亿元。
那前三次开盘打造起来的所谓“红盘形象”，开发商有着国企、央企这双重保证，具备强大的产品力，还有相对较为高的性价比，这便是项目依旧能够热销的基础。
当鹏宸云筑项目策划经理姚宇飞，当着前来采访的中房君的面，进行表述时称，当下，对于身处深圳的购房者而言，存在着三大核心需求，那便是“价格优惠、品质保证、安全交付”；而且，他以及他所带领的团队还发觉，客户在进行买房这一决策的时候 ，所花费的周期 ，是处在呈变长态势的。
现下的市场，和往昔去年前三季度存在一定相似之处，当不存在进一步政策利好的情形时，市场氛围相对较为冷淡，客户也变得冷静很多，谈及买房，主要考量的是是否适配，并非急切着付诸出手，决策的周期变得更长了。
（鹏宸云筑项目现场，前来咨询的购房者较多。中房君/摄）
“中海 OS 系统好房子”在大湾区首个落地，落地的项目是中海云启源境，自面市开头以来，这个项目备受关注。
中房君得知，有一个项目处在寸土寸金之地的深圳市南山区科技园板块，在5月17日的时候，中海云启源境项目开放了创意展示空间，就在那一周，接待客户的数量超过了4000组。
6月7日，那中海云启源境项目开盘了，推出了207套房源，其备案均价大概是9.04万元每平方米，销售之后去化了约165套房源，整体算下来去化率大约是8成。
中房君从中海云启源境项目负责人处得以知晓，于当下这个市场情形之中，产品力乃是项目能够实现热销状况的根基所在，中海针对项目的交付标准投入了诸多的心思，其整体所呈现出的高品质已然获得了众多改善型客户的认同，在此次开盘之时，所实现去化的143平方米大户型，其占比将近三分之一。
上述中海云启源境项目的负责人觉得，当下深圳刚需客户的需求是稳定的，改善需求也依旧是存在的，虽然市场波动是大家都能看到的，可是依旧得乐观看待，“恰恰是由于市场存在波动，这才促使开发商去打造更好的项目与产品，对于购房者而言，议价的空间增大了，可供选择的优质房源也增多了，这同样是市场调整进程里积极的一个方面。”。
02
深圳新房市场冷热不均
多项目滞销，开盘至今去化不足一成
虽周末的“双响炮”使市场有了一定热度被撑起，然而深圳楼市下滑的迹象也已有所显现。
5月份才刚过去，深圳一手住宅总计出现了共网签成交的情况，数量为3162套，这里面预售新房成交的数量是2054套，现售新房成交的数量是1108套，而且整体跟环比相比下降了14.4%。
深圳中原研究中心发布的报告表明，深圳一手预售成交情况中，已出现连续4个月低于均线的3010套这一数据，此3010套为去年至今的月均成交数量，而在5月份的时候，成交量更是呈现出了连续两月下跌的态势，并且其与均线成交量之间相差接近千套。
按照中房君全面综合整理，5月期间深圳仅仅只有7个项目被批准进行批售，共计供应新房2204套，其中住宅数量为1807套，与上月相比呈环比下降态势，下降幅度为62.1%。与此同时，有10个住宅项目开盘或者加推进入市场，相较于4月而言减少了3个，然而并没有项目开盘后房屋全部售完。
向中房君表示的深圳中原研究中心高级研究员邹少伟声称，当前深圳的楼市整体而言较为低迷，3月“小阳春”之后，不管是新房还是二手，其热度都呈现出快速降温的情况，新房市场存在不均匀的地方，性价比相对高的那些项目去化情况较好，然而多数项目去化依旧不理想。
中房君经查询得知，自今年起始，深圳新房市场当中，仅有少数被称作“网红项目”的受到较高关注，在供需两端方面，实际上都呈现出收缩的态势，多数项目在去化上存在的难度依旧颇高，销售分化的情况变得越来越显著。
上半年，有多个一手新房项目开盘，或者加推入市，然而，至今这些项目的去化率不足一成，甚至，至今零成交的滞销项目竟然不在少数。
在5月25日的时候，金光华溪山禾玺项目进行了开盘，而一直到6月9日，深圳市房地产信息平台所展示出来的情况是，该项目当中“已备案”的房源仅仅只有2套，就算是把“已签认购书”的那60套房源给加进去，可整体的去化率也仅仅只有8%，还达不到一成的数量呢！
4月30日，中洲迎玺三期有加推房源的情况，加推的房源数量为491套，然而，和2月开盘的时候相比，市场热度出现了明显下滑的情形，深圳市房地产平台有所显示，截止到6月9日，去看491套房源的情况，其中“已备案”的房源仅仅只有70套，“已签认购书”的房源仅仅只有67套，整体的去化率仅仅是28%。
4月24日，大靓华府在龙岗布吉获批预售，它首推了166套房源，一直到6月9日，这个项目都没有备案，也没有认购房源，去化率是0。
3月14日，凤凰九里项目于龙岗平湖加推210套房源，截至6月9日，“已备案”房源加上“已签认购书”房源共计9套，其去化率为4%。
1月24日，有着位于盐田区这般位置的特发小梅沙觐海广场，获得了预售批准，并且加推了126套房源，一直到6月9日，这个项目同样是没有备案房源的情况，其去化率是0。
03
市场观望情绪重新抬头
深圳是否需要新一轮政策刺激？
交易节奏放缓，市场情绪也在悄然生变。
当政策效应呈现出递减态势之时，且进入到传统淡季阶段，市场之中观望的情绪又一次开始抬头，在业内也存在着不少的观点表示，深圳市这一楼市的信心回暖仍是需要更进一步的政策来加以托底的，成交量实现反弹更是需要政策进行加码了。
“房贷利率降了，然而客户观望情绪持续加重，其对政策的期待变得极为微妙。”深圳东部一个项目售楼处的名叫小胡的销售人员，向中房君这样说道。
深圳中原研究中心的高级研究员邹少伟，也持有这样的观点：“在3月的时候，深圳对于公积金贷款额度予以了提高，到了5月，又降低了公积金贷款利率，同时还降低了LPR。然而，从实际呈现出的效果来讲，对于市场而言，基本上没有产生什么影响。市场若要实现反弹，需要更为具有强力的政策，像是在取消限购、契税减免等这些方面。”。
深圳楼市，是否真的需要新一轮政策刺激？
李宇嘉觉得，当下，深圳不管是新房，还是二手房，亦或是人才房，其选择范围宽广，房源数量众多，所以，在传统政策已然全面推出，然而增量政策尚未落地的这个进程当中，市场情绪在短时间之内保持弱势这种情况是正常的。
按照李宇嘉的看法，深圳是一座年轻城市，且以刚需刚改为主，其下一步政策出发点，一方面要思考怎样让更多年轻人留在这儿，把暂时没购房能力的那群人，以低成本在深圳安顿下来，借助先租后买这方式，呵护健康可持续的购买力；另一方面要把“以旧换新”进一步推动，借着老旧小区的改造，使“买旧”的人能够得着、住得舒适，让“换新”的人进入新房市场，促进新房售卖。
我觉着深圳仍需率先行动，推出生育教育补贴，增强财政资金扶助程度，好使大伙不存在生育、养育以及教育方面的担忧顾虑，如此，对住房侧面的推动作用亦是极为显著的。
中房君关注到，在一系列支持政策上，深圳也已经开始小步快跑。
近日，正式发布了《深圳市提振消费专项行动实施方案》南京活动搭建，南京活动执行，南京活动策划，南京恒睿文化传媒，南京舞台设备租赁，南京同城活动，南京线下活动，活动策划，活动搭建，恒睿文化，南京活动公司，南京舞美灯光，南京会场搭建，南京会议布置，南京美陈工厂，南京会务公司，推出了39条措施来提振消费。其中，在租购房这方面，《方案》提出，深圳要扩大住房公积金的使用范围，在本市范围内，若购买住房符合条件，那么就可申请提取一次住房公积金，以用于支付购房首付款。
中房君知晓，从深圳市住房建设局得到的消息是，公积金用于购房首付款的那些相关实施细则，此刻正处于起草的进程当中。
同一时间，中房君于深圳市房地产信息平台那儿搜查到，截止到5月底，深圳新房住宅有可售房源26343套，去化周期是7.5个月。
不过呢，鉴于深圳存在着大概30%左右的新房属于现售房源这种情况，所以呀，要是按照预售再加上现售的总体库存来进行计算的话，深圳新房的去化周期实际上是会更加长一些的。
下一步，深圳楼市能否等来更大的“风”？
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