房地产营销策划应该做些什么？你知道吗？
从事过房产营销行业的朋友会发现一个有趣的现象：房子越差，最终的成交价格就越高。 其实原因很简单。 每次开盘，总是先卖掉（地段、户型）好的房子，剩下的房子就比较差。 但房价一直在上涨，所以剩下的未售出的房子的价格时不时就会上涨。 最差的房子往往最后出售，价格涨幅最大，最终成为最贵的房子。 就像房地产营销中的策划岗位一样，随着整个行业的崛起，掩盖了很多从业者真正的专业能力。 很多从业者在不了解甲方在策划中应该做什么的情况下南京活动搭建，南京活动执行，南京活动策划，南京恒睿文化传媒，南京舞台设备租赁，南京同城活动，南京线下活动，活动策划，活动搭建，恒睿文化，南京活动公司，南京舞美灯光，南京会场搭建，南京会议布置，南京美陈工厂，南京会务公司，成为了策划主管、策划经理，甚至策划岗位。 策划总监。
这个行业遇到的策划师大致可以分为三类：第一类是大师型； 这类策划者一般喜欢留胡子或留长发，穿奇怪的衣服，经常挂在嘴边的就是“创意”二字。 “创意”是广告策划公司的业务。 如果甲方的策划需要“创意”，那就意味着你付给广告公司的钱已经被浪费了。 第二种是秘书型； 他们以写PPT为生，工作就是为领导准备各种汇报材料。 这种规划是最容易升职的，但是无论升到多高，基本上都得看领导的脸色，因为做任何事之前都需要领导先整理一下你的想法。 第三类是白领型； 他们穿着像白领，从不离开办公椅，不去建筑工地，不看产品，不询问客户。 在行业里工作了三五年，只能做活动，看看微信朋友圈。
不过，随着整体房地产开发行业越来越艰难，房地产营销策划行业的董郭先生也开始浮出水面。 于是，“要规划、要建渠道”的说法开始流行。 可见，很少有人知道房地产开发商的营销策划应该做什么。 我以为是常识的东西原来是知识。
如果把营销看做一场战争，那么规划营销路线的侦察兵就会走在销售队伍的前面。 我们向上级提供情报，由他们做出决策； 我们向上级提供建议，由上级做出选择。 我们所有的情报和建议都必须基于市场、客户和产品。
以房地产项目为基础
开发和销售的不同节点，
我们分五个阶段来梳理一下：
1/
土地扩张+产品定位阶段
会同财务、造价、设计等部门，全面研究区域市场现状，结合项目综合造价、市场趋势、价格支撑、客户需求等因素，结合土地出让条件、意向客户调研，以及本市同类产品的发展阶段，进行土地价值研判，形成初步的产品定位。
重点关注两个问题：1、买这块地要多少钱才能赚钱？ 2、买下这块地后要建什么样的房子？ 而且你对第二个问题思考得越清楚，你就能越准确地回答第一个问题。 同时，一旦拿地，即可快速开工建设，缩短项目开发周期，节省成本。 很多企业在这个环节想得太少了。 结果，拿下土地后，他们不断地制定和改变规划，极大地浪费了开发时间，增加了成本。
2/
推广前期（客户蓄水期）：
与设计部门共同梳理产品设计过程中的要点以及用地周边资源，建立项目的产品标准。
与广告策划公司合作，梳理项目推广相关的项目节点，确定各个推广要素，制定推广策略和执行计划，保证三场地（样板区、施工现场、售楼处）的包装。 在顾客越来越相信“眼见为实”的当下，三个场馆的包装显得尤为重要。 对于客户来说，三个场馆的质量就等于他们对未来产品质量的期望。
根据阶段性意向客户积累的特征元素，不断梳理调整促销渠道、促销诉求或图形风格，寻求促销突破点，加速客户积累。 当产品仅限于图纸或钢铁和混凝土时，广告通过图形和文字告诉顾客“我是谁”。
阶段性、层次化、系统性梳理有效客户，认真跟踪周边待售及待售案例的客户留存、售价及促销情况，做好开盘、定价等基础工作。
3/
项目开工阶段：
分析当期市场走势，结合客户积累、户型价格差异化，关注批次房源价格差异化，关注不同支付方式价格差异化，关注相对难售价格差异化产品。
定价时也存在悖论。 定价方案越合理，就越不合理。 因为当每间房子的品质都一样时，顾客就会出现“选择困难症”，因为好房子贵，便宜房子不好。 因此，适当打造一些“不合理”的房源，可以加快销售速度。 定价时要充分考虑哪些房产计划先出售，哪些房产慢慢出售。 利用价格来控制各类房产的销售节奏。
认真研究开业当天可能出现的各种情况，制定相应的预案。
4/
持续销售阶段：
根据以往客户的购买原因和未完成交易的客户的非购买原因南京活动搭建，南京活动执行，南京活动策划，南京恒睿文化传媒，南京舞台设备租赁，南京同城活动，南京线下活动，活动策划，活动搭建，恒睿文化，南京活动公司，南京舞美灯光，南京会场搭建，南京会议布置，南京美陈工厂，南京会务公司，促销渠道、促销诉求或图形风格将再次调整。 在此之前，我们所有的客户描述都是模拟的。 现在客户群逐渐清晰，所以这个节点是调整促销策略的重点。
做好客户维护工作，通过一系列客户服务活动从客户的角度提供增值服务，通过老客户的口碑引进新客户。 精心整理客户资源和剩余房源，落实有效的新老客户跟进计划和阶段性推荐房源。
最大限度地利用后续项目节点，如立面展示、公共部分精装修展示、局部景观展示、周边配套资源展示等，开展软媒体宣传营销活动。
5/
项目集中交付期及交付后阶段：
提前与新闻媒体联络，对可能引起误解的工作内容提前沟通。
根据交付产品的特点和数量，制定合理的计划。 对于交货量较大的项目，尽量分批安排交货，有条件的可进行预交货； 合理安排配送现场的场地布局、人员布局和流程设置，为客户提供各种服务工作。
定期进行回访和检查，了解园区内居住客户的各种需求，及时反馈客户的意见和建议，并及时落实解决方案。 根据客户阶段性入住要求，提供阶段性、有针对性的各类主题活动，真正解决客户入住过程中遇到的问题。 由于项目已经到了出售现房的阶段，老客户的言行就是项目的宣传渠道。
以上所有的任务，如果“计划”完成了，你就会死。
那么我想知道所谓的“渠道”能替代多少？
其实在我看来，策划更多地应该是一种营销思维而不是一种立场。 如果说开发部门工作时想清楚“这块地卖给谁”，设计部门工作时想清楚“客户会买什么样的房子”，工程部工作时想清楚“项目节点是什么” “工作时。 “规划更有利于卖房子”……那么，规划岗位其实就没有存在的必要了。
孙子兵法：善战者，无智无勇。 当一个善于打仗的人获胜时，没有人称赞他的深谋远虑或用兵勇敢，因为他不用出发就获胜了，他的胜利是经过所有计算后的必胜。 真正的计划和真正的胜利往往看起来很平常，没有故事。 但在一个对外行来说似乎缺乏任何刺激的地方，只有这样我们才能看到向专家敞开的大门并学习他们的真正技能。
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