营销策划方案（初步）第一部分市场分析;三河房地产发展现状
老城改造和新区建设步伐不断加快。 老区改造和新区建设步伐不断加快，必然会极大刺激居民对商品房的需求。 ; 3、三河专业市场分布； 2、三河专业市场以建材市场为主； 4、本案所在地及竞争格局； 2、同类项目的销售价格及租金水平； 2.温州批发城； 3、北方商贸城楼盘 地点：江中路 发布时间：2006年 开业时间：2007年6月9日 销售周期：1年半 建筑面积：5.3万平方米 商铺总数： 一期：约400家 二期：约150家价格：一期均价：5000元/平方米左右（二层连续销售） 二期价格：4000-8880元/平方米（部分二层连续销售） 优惠措施：一期：一年半免租期，之前每年7%租金返还，持续3年。 第二阶段：前 3 年每年返还 7% 的租金。 贷款比例：50%。 一期销售率：100%。 一期出租率：90%以上。 第二期：尚未开放； 物业位置：江中路。 ，近国威路 开业时间：1996年 面积：30亩 商铺数量：约150家 商铺面积：约30平米 开间：3米 层高：2.8米 销售模式：只租，不卖 租金：1万元/约20间年（30M2）； 物业位置：北环路京东路 开业时间：2007年4月 面积：97.5亩 经营类型：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、门、吊顶、地板、灯饰、油漆、板材 经营模式：只租不售。 租金：0.3-0.7元/平方米/天（目前租金最贵的是油漆区）入住率：100%； 同类产品分析总结：； 4、本案例的SWOT分析； 缺点； 机会； 经纬度 如果商业广场二期上市，对于该项目来说将是一个不利因素。 同类市场基本饱和，会影响投资者的积极性。 本项目整体环境短期内无法得到全面改善； 第二部分：项目定位； 1、功能定位； 2、形象定位：三河商航母，三河地区最大的一站式家居用品采购中心，三河最高端、最现代的家居Mall、首席店王、商务王； 三、经营定位：家居摆设、轻纺家居、灯具、灯饰； 4、档次定位 国际化品牌经营引领区域经营档次升级； 本案定位的主要支撑点是： 第三部分是客户群体定位； 1、客户群体区域定位； 2、客户群体社会阶层定位； 3、客户群体类型定位； 2、投资客户群体 此类客户群体主要是中小企业主、公务员和事业单位员工。 他们工作多年，有大量闲置资金。 他们追求投资回报，在房产投资选择上更加理性。 更加关注市场未来的商业前景。
；第 4 部分销售策略； 1、产品策划； 2、动线规划设计科学合理的动线规划，平衡商场内人流，最大程度避免商业死角。 ;3. 定价策略：根据市场实际变化制定单独的定价策略。 ; 2、销售模式； 2、一次性返还前三年共计24%的租金，即一次性返还第一年至第三年的租金。 作为购房优惠，直接从房价中扣除。 事实上，这是变相的销量增长。 价格。 直接从总价中扣除，对于开发商来说，实际上是三年不用交租金，投资者也很容易接受，因为首付门槛降低了。 ;3. 法律保障和风险规避：在签订销售合同前，客户须先与市场运营管理公司签订《委托运营管理协议》，客户须将10年使用权移交给运营管理公司公司。 ; 3、项目推进进度； B计划：分批启动整个项目，至少有4个空缺。 每款货源均限量推出，营造供大于求的热销局面。 但该案例规模太大，周期太长，可能会适得其反，涉及的风险太大，建议不要采用。 ; 4、销售周期（分两个阶段，根据A促销方案设计）； 开盘期：计划2007年12月21日（星期六） 旺销期：2007年12月21日—2008年1月31日 交易期：2008年2月1日—2008年2月30日 最后交易期：2008年3月1日—2008年3月30日; 其中：内部认购期销量：10% 开盘两个月内售出销量：60% 至交易期结束：80%； 第二阶段：B区、C区及沿街人气店铺 1、导入期（顾客积累期） 2008年3月1日—2008年4月25日 通过会员卡、口碑营销、老顾客带新顾客等方式。
2、开业时间：计划2008年4月26日（星期六）具体开业时间根据第一期销售情况和第二期会员卡发卡数量确定。 开业期间，一期剩余商铺将暂时关闭。 待二期旺销期后，剩余店铺将联合推出。 ;3. 强销期：2008年5月1日——2008年6月30日 4、持续时间：2008年7月1日——2008年7月30日 5、尾盘交易期：2008年8月1日——2008年8月底； 营销周期； 5、各销售阶段的关键问题； 2、开业时段：必须制定严格的开业计划，使开业当天热闹有序。 ◆针对客户贪便宜、一哄而上、盲目性等现象，开业期间应不断扩大和体现项目的投资价值，创造充分有吸引力的诱饵，进而通过创造产生强大的客户聚集力。的各种刺激。 通过现场销售氛围的营造和挤压，众多外围客户可以将内部客户压入笼子，同时也可以将外围客户拉入笼子，消除购买疑虑，提高购买满意度和效益保护等，最终形成强大的推拉效应，保证火爆开盘销售。 ;3. 旺销期是盈利的关键期，所以这个阶段要加大促销力度，趁着开业火爆，注重口碑营销，采取激励措施，把老顾客变成新顾客从而实现快速销售。 目标。 ; 6、销售控制措施； 2.区域销售控制。 内部认购的店铺将在开市前保留为销售控制名单中的自营区域。 对于销售比较困难的店铺，可以利用品牌图标来指导销售。
◆通过门店细分和区位定价策略的配合，在不同楼层、不同位置产生不同主力价位段的销售单元，形成一定的性价比差距。 基于此，在项目销售期间，通过现场人气控制，根据不同客户情况，激发希望、恐惧、贪婪等不同心理，推荐引导不同性价比户型，促进客户选择、比较、选择。销售谈判。 ，一种挤压销售策略，可以创造购买动力并刺激购买动力。 ;3. 整体销售管控 在前期客户积累过程中，通过客户购买意向调查表，对于客户购买意向较低的楼层，可以在开业当天关闭销售控制表上的部分区域，并声明为品牌管理区域。 来指导销售。 通过顺序促销和不同楼层的相继入市，以新的销量来拉动前一阶段的后期销售。 同时，也为顾客选择的楼层创造了性价比差异，可用于销售时进行二层的挤压销售。 ; 7、销售管理； 第五部分 推广策略； 1、总体推广精神及推广口号； 2、宣传口号：十年租约，稳定世界级品牌业主，零风险投资，三和首席商业坐标； 2、整体推广思路； 3、促销范围； 2、扩大推广范围，要放弃占领当地市场的保守做法，积极进军周边市场，打造新市场，将目标市场从三河扩大到三河地区，以及廊坊等城市三河附近。 ; 4、促销手段； （1）形象篇章环球家居MALL红星美凯龙登陆三河红星美凯龙广场，引领三河商业新时代三河商业航母——红星美凯龙广场起航； （二）商圈篇章 红星美凯龙凯龙广场带动了景平路商业板块。 三河最大的建材家居专业市场板块已经形成。 立足三河，辐射华北，红星美凯龙广场落户景平路片区； （3）产品，自主产权商铺，投资和自营两种然后抢购红星美凯龙金吉普国际商业精品，三河最高端、最现代化的家居商城； （4）投资章10年租约，独特零风险店面国际品牌高地，升值潜力无限，不可再生的黄金地段，买即赚； （5）投资运营管理“商业第一，地产第二”，红星美凯龙广场新店开业，确保市场持续繁荣，最明智的选择——与世界品牌为邻； 红星美凯龙广场凯龙的入驻，全面升级了三河建材家居市场。 红星美凯龙“零风险”的投资模式受到了三河市民的青睐。 世界品牌齐聚，业内人士看好红星美凯龙前景。 红星美凯龙的入驻，让景平路板块变成了三河。 建材家居市场核心“商业第一、地产第二”，国际模式引领三河商业地产潮流——三河红星美凯龙广场董事长严辉专访三河市市长：红星美凯龙是惠及三河市民的重点项目 外商争相收购红星美凯龙吉普； (1) 我们不想要兜售广告。 对于一个县级市来说，公关营销比广告营销的危害更大。 专业市场，专业赛事营
